EL CONTRATO DE HIPOTECA

Con la finalidad de entender perfectamente y así evitar posibles situaciones desagradables en el futuro, debemos de tener muy claras las condiciones del préstamo hipotecario que firmamos. También debemos de saber la información que la entidad bancaria está obligada a entregarnos, así como las posibles “trampas” que podemos encontrarnos en la letra pequeña del contrato.

Cuando solicitamos una hipoteca, es importante conocer todos aquellos aspectos que afectarán al precio así como los gatos que tendremos que asumir en el momento de la formalización del préstamo y que a continuación intentaremos resumir con la mayor brevedad posible:

  • El tipo de interés, esto es, el precio de la hipoteca. Es el porcentaje que se aplica a la cantidad que nos han concedido y que determinará el importe de las cuotas que tendremos que pagar en los plazos que acordemos con la entidad que nos ha concedido el préstamo.
  • Las comisiones. Es el dinero que nos cobra la entidad al realizar determinadas operaciones. Hay que estar muy atentos a esta cuestión, pues suponen a veces cantidades importantes. Las más habituales suelen ser las de apertura, la de amortización anticipada del préstamo, bien sea parcial o total, de subrogación, que se aplica cuando te subrogas  en el préstamo o cambias la hipoteca de banco y por último la de novación, que se suele aplicar cuando se modifican las condiciones del préstamo mediante un acuerdo con la entidad bancaria.
  • Comisión por reclamación de posiciones deudoras o por impago de recibos, en donde el banco cobra de manera automática del cliente una cantidad fija por si nuestra cuenta se queda en números rojos, o si hay un impago de la cuota, además de los intereses de demora.
  • Vinculación con la entidad bancaria. Normalmente y alegando la entidad bancaria que de esta manera pueden conseguir mejores condiciones para el cliente, suelen exigir la contratación de un seguro de vida o amortización de crédito, un seguro de hogar, así como la contratación de productos como puede ser Planes de pensiones, domiciliaciones de nóminas, de recibos, etc. 
  • Gastos de escritura. Cuando te vas a comprar la vivienda, además de tener en cuenta el precio de la vivienda, debes de tener en cuenta que los gastos de escriturarla ascienden aproximadamente a  un 15% en su conjunto, con lo que estamos hablando de cantidades importantes que no debemos de olvidar.

Por otro lado y como decíamos al principio, la entidad bancaria está obligada a entregarte unos documentos en los que especifican las características concretas del producto que vas a contratar, en este caso, una hipoteca. Es por ello, que aconsejamos pedir unos documentos, como:

  • La Ficha de Información Personalizada, en la que vienen recogidas todas condiciones que nos ofrece la entidad.
  • La tabla de amortización de la hipoteca, donde debe venir reflejado el importe de las cuotas que pagaremos en los plazos que acordemos, normalmente se suele hacer de forma mensual.
  • El desglose de los gastos de apertura, donde deben de aparecer el conjunto de los gastos relacionados con la formalización de la hipoteca, como por ejemplo: gastos de tasación, notaría, registro, impuestos, etc.
  • Y por último, la oferta vinculante. Se trata de un precontrato en el que la entidad bancaria se obliga a mantener las condiciones ofrecidas durante un determinado tiempo, el cual podemos aprovechar para buscar otras ofertas y así podremos comparar y elegir la más interesante para nuestros intereses.

Por último, debemos de estar muy atentos a determinadas cláusulas que suelen aparecer en la letra pequeña de la hipoteca, que suelen ser confusas y a veces, te pueden hacer que pagues más de lo que pensabas pagar, como pueden ser:

 –La famosa cláusula suelo.  Esta cláusula ya no se debe de aplicar a los nuevos contratos, pues fue considerada abusiva por el Tribunal Supremo en sentencia dictada en 2013, pero hay aún hipotecas que no las han suprimido.

–El índice sustitutivo. Se refiere a que en caso de desaparición del Euribor (índice de referencia), se sustituiría por otro mucho más desventajoso para el hipotecado como el IRPH entidades. Está pendiente que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre la posible nulidad de este índice.No obstante, aclaramos que el IRPH Bancos, el IRPH Cajas, El IRPH de deuda pública, desaparecieron a partir de 2014, y por tanto dicho índice resulta inaplicable.

– Cláusula cero. Se aplica en aquellas hipotecas de interés variable y en ella se refleja que en el caso de que el interés de la hipoteca sea negativo, el banco aplicará un interés del 0%, pero no te devolverá ninguna cantidad por el interés negativo.

En cualquier caso, nosotros recomendamos informarse debidamente y contrastar toda la información que reciba de las diferentes entidades bancarias y no tomar ninguna decisión de forma precipitada.